City-Palais: Komische Zahlenspiele

Weit vor den örtlichen Medien wie WAZ & Co. hatte ich über den Verkauf des City-Palais von der HannoverLeasing an die Volksbank Braunschweig Wolfsburg berichtet. Und ich hatte dazu geschrieben, dass es schon verwunderlich sei wie gut man hier in dieser gebeutelten Stadt Geschäfte machen kann, die Stadt selbst aber Milliarden Altschulden vor sich herschiebt und laufend klamm ist.

Sofort hatte ich die Stadt angefragt, ob es denn ihrerseits einen Verzicht auf’s Vorkaufsrecht gab? Die Antwort steht noch aus bzw. ich warte darauf bis zum Sanktnimmerleinstag. Auch fragte ich gleichzeitig nach der Grunderwerbssteuer. Ich denke in beiden Fällen wird da nichts laufen bzw. gelaufen sein, da das Objekt sich in einem Fonds befindet und dann gelten andere Regeln. Hinweis: Wer clever ist packt seine Immobilie in eine GmbH und verkauft die GmbH.

Nun legt die WAZ aus für mich unerfindlichen Gründen nach und schreibt von einem Duisburger Anleger der wüsste wie hoch denn der Kaufpreis bzw. Verkaufspreis des City-Palais sei.

https://www.waz.de/staedte/duisburg/immobilien_duisburg/insider-so-hoch-ist-der-kaufpreis-fuers-citypalais-duisburg-id231001002.html

Und die Zahlen mit denen dann jongliert wird sind schon abenteuerlich.

Angeblich hätte der Anleger eine Mindesteinlage von 15.000 EURO gezeichnet, wann er das tat wird nicht mitgeteilt. Die hätte ihm im Mittel 4,6% Zinsen p.a. eingebracht, das entspricht rund 700 EURO im Jahr. Ursprünglich standen wohl Renditeversprechen von sechs bis sieben Prozent im Anlageprospekt. Anmerkung von mir: Wahrscheinlich wurden die sechs bis sieben Prozent nicht garantiert.

Man erfährt nicht ob der Anleger sich die Zinsen hat unterjährig auszahlen lassen, ob er sie erneut angelegt hat. Man erfährt auch nichts von Fonds-üblichen Verwaltungskosten.

Man erfährt andererseits , dass das City-Palais angeblich 2007 rund 97 Millionen EURO wert gewesen sei, aber man erfährt nicht ob die HannoverLeasing so viel dafür bezahlt hat. Es gab nämlich  eine merkwürdige Story um einen „qualifizierten Rohbau“, so dass die Mieter, u.a. die Stadt, noch weitere Feinbaumaßnahmen selbst auf eigene Kosten vornehmen mussten.

Man erfährt nichts zu den zwischenzeitlichen Bau-Maßnahmen, die, wir erinnern uns, angesichts von mangelndem Brandschutz  durch die Stadt finanziert wurden. Haben diese den Wert womöglich noch gesteigert?

https://sessionnet.krz.de/duisburg/bi/getfile.asp?id=1556790&type=do

Man erfährt nichts zu den Mieteinnahmen, zu den Unterhaltungsausgaben usw. Ausser etwas zu einer angeblich(!!!) acht Millionen teuren Sanierung u.a. im Eingangsbereich zur Königstrasse.

Die WAZ zählt nun munter 97 Millionen EURO (möglicher Kaufpreis??? in 2007) plus acht Millionen für Sanierung zusammen und vergleicht das dann mit dem angeblichen Verkaufserlös von aktuell 109 Millionen EURO. Macht irgendwie rund  vier Millionen EURO zugunsten von HannoverLeasing.

Wenn man mir nun damit sagen will, dass das nicht so wirklich dolle ist, dann hat man Pech gehabt. 4,6% Rendite p.a. wären immerhin, falls die stimmen, weit über dem was Otto Normal seit zig Jahren bei der Sparkasse erhält.

So wie die WAZ es schildert lief es wohl nicht. Eher so: Das ganze Ding hat max. 20 Millionen Baukosten gekostet (von mir grob geschätzt), bringt aber pro Jahr Mieteinnahmen i.H.v. mind. 10 Millionen EURO, vor allem von der Stadt und städtischen Beteiligungen / Betrieben. Allein der qualifizierte Rohbau Mercatorhalle kostet rund drei Millionen EURO Miete pro Jahr. Macht bisher (2007 bis 2020) in der Summe rund 130 Millionen EURO – minus 20 Millionen geschätzte Baukosten verbleiben im Plus rund 110 Millionen EURO. So weit ich weiß laufen Verträge mit der Stadt bis 2036, das macht dann in der Endsumme rund 300 Millionen. Konservativ geschätzt.

https://sessionnet.krz.de/duisburg/bi/getfile.asp?id=1553858&type=do

Wenn HannoverLeasing nun wirklich 109 Millionen EURO erhalten hat, dann  entspräche das Mieteinnahmen von rund 10 Jahren. Kommt ungefähr hin.

HannoverLeasing hat also bis 2020 in dreizehn Jahren rund

20 Millionen EURO Baukosten ausgegeben

acht Millionen EURO für eine Zwischensanierung ausgegeben

130 Millionen EURO an Mieten eingenommen

109 Millionen EURO als Verkaufserlös eingenommen

Bleibt im Saldo ein Plus von 211 Millionen EUR0. Abzüglich der ausbezahlten Zinsen an Anleger.

Fazit: Erst wenn alle Zahlen transparent auf dem Tisch liegen, kann man überhaupt sehen was wirklich passiert ist und ob das Ding für wen auch immer wirklich rentierlich war und für wen nicht.

Wenn dem WAZ-Artikel ein Anruf von der Stadt vorausgegangen ist („Wir schicken mal einen Anleger vorbei.“), dann kann ich die merkwürdige Rechenweise verstehen.

Absolute Schlußbemerkung: Eigentlich interessiert mich am meisten wer aus Politik und Verwaltung Fonds-Anteile gezeichnet bzw. erworben hat.